Begini Cara Balik Nama Sertifikat Tanah, Lengkap dengan Biaya & Syaratnya

Ketika Anda membeli tanah atau rumah dari pihak lain, maka properti tersebut masih atas nama pemilik sebelumnya. Begitu juga ketika Anda diberi warisan berupa sebidang tanah dari orang tua, pastinya nama dalam sertifikat kepemilikan tersebut masih atas nama orang tua. Terkecuali sebelumnya sudah diurus oleh orang tua Anda.

Jika pembalikan nama sertifikat sudah atas nama Anda, status kepemilikannya sudah kuat. Namun, jika masih atas nama orang lain disertifikat tanah yang sudah menjadi milik Anda, statusnya kurang kuat.

Oleh karena itu, diperlukannya balik nama atas aset-aset yang Anda miliki. Berikut ini cara balik nama sertifikat tanah dilengkapi dengan biaya dan syaratnya.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Sebagian masyarakat sering mengeluhkan bahwa melakukan balik nama sertifikat tanah adalah hal yang rumit untuk dilakukan. Padahal proses balik nama sertifikat tanah itu tidaklah begitu rumit seperti yang dibayangkan.

Suatu proses balik nama sertifikat tanah terasa rumit itu karena sebagian masyarakat tidak tahu dengan syarat-syarat yang terlebih dahulu harus dipenuhi. Selain itu, rasa malas untuk mengurus persyaratan sering dialami dan alasan lain yaitu melakukan proses balik nama sertifikat tanah tersebut di waktu terbatas, yakni saat sedang dibutuhkan. Sehingga proses tersebut terlihat sangat rumit dan lambat.

Berikut ini syarat yang harus disiapkan dan harus diisi saat mengurus balik nama sertifikat tanah:

1. Isi Formulir Permohonan

Berkas formulir permohonan perlu diisi lalu ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya sebelum diajukan. Pastikan tanda tangan ada di atas materai.

2. Fotokopi Identitas Pembeli

Terdapat dua fotokopi identitas yang harus disiapkan, yaitu KTP dan Kartu Keluarga. Bila pengurusan balik nama dikuasakan kepada orang lain, perlu juga menyediakan fotokopi identitas penerima kuasa.

3. Surat Kuasa

Jika Anda tidak mengurusnya sendiri dan dikuasakan pada orang lain, maka hendaknya membuat surat kuasa dari pemilik kepada penerima kuasa. Kemudian surat kuasa ditandatangani di atas materai.

4. Sertifikat Asli

Sertifikat asli harus dibawa untuk diproses saat balik nama. Setelahnya nama tersebut akan diganti dengan pemilik baru.

5. Akta Pendirian

Siapkan juga fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum. Nanti petugas akan mencocokkan dengan dokumen aslinya.

6. Akta Jual Beli dari PPAT

Jika saat pembelian tanah dilakukan di hadapan notaris, Anda akan mendapatkan akta jual beli (AJB) dari PPAT. Namun, jika pembelian dilakukan tanpa notaris, Anda harus mengurus atau membuat AJB dari PPAT terlebih dahulu. AJB ini nanti akan disertakan dalam dokumen syarat balik nama sertifikat tanah.

7. Fotokopi Identitas Penjual

Berkas lain yang harus disiapkan oleh penjual yaitu, fotokopi identitas penjual tanah perlu disertakan dalam berkas persyaratan. Bila tanah tersebut hasil warisan, identitas pemilik sebelumnya seperti orang tua juga harus disertakan.

8. Izin Pemindahan Hak

Persyaratan berikutnya adalah izin pemindahan hak. Hal ini berguna untuk pengurusan balik nama sertifikat tanah yang terdapat keterangan atau keputusan pemindahan hak hanya boleh dipindahtangankan jika mendapat izin dari instansi berwenang.

9. Fotokopi SPPT dan PBB

Syarat terakhir dalam proses balik nama sertifikat tanah adalah fotokopi SPPT dan PBB yang telah dicocokkan oleh petugas. Untuk SPPT dan PBB ini gunakan pembayaran tahun berjalan atau tahun terakhir.

Itulah syarat-syarat yang harus dipersiapkan dengan baik, jangan sampai ada yang terlupa.

Cara Balik Nama Sertifikat Tanah dengan Mudah

Setelah mengetahui syarat balik nama sertifikat tanah, selanjutnya adalah cara atau prosedur dalam proses balik namanya. Terdapat dua cara yang bisa dilakukan dalam membalik nama sertifikat tanah yaitu:

1. Mengurus AJB ke PPAT

Hal pertama yang harus dilakukan oleh pemilik tanah atau calon pemilik tanah adalah mendatangi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni Pasal 37, di mana setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT.

Agar transaksi jual beli tanah dilegalkan negara, maka terlebih dahulu harus mengurus AJB. Akta ini adalah dokumen resmi yang menjadi bukti sah telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

Tujuan dari pengurusan ke PPAT ini adalah untuk menghindari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah. Beberapa dokumen lain yang harus dibawa saat proses pembalikan nama sertifikat tanah baik oleh penjual maupun pembeli tanah antara lain KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan surat nikah.

Kemudian, kantor PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan data teknis sertifikat tanah pemilik tanah lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN).

2. Mengurus Balik Nama ke Kantor BPN

Setelah selesai mengurus AJB di kantor PPAT, pemilik tanah bisa langsung segera mengurus balik nama sertifikat tanah di Kantor BPN. Tujuannya untuk mengubah status AJB menjadi SHM (Surat Hak Milik) atau HGU (Hak Guna Usaha).

Pengurusan sertifikat balik nama bisa dilakukan dengan dua cara. Pertama, mengurusnya secara mandiri; kedua, dengan menyerahkannya pada kantor PPAT.

Bila diurus kantor PPAT, tentu akan ada biaya pengurusan. Kelebihannya, pemilik tanah tidak perlu mondar-mandir ke kantor BPN untuk mengurus balik nama, karena semua akan diurus oleh PPAT. Bila diurus mandiri, pemilik tanah bisa langsung mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi tanah berada.

3. Membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), merujuk pada Pasal 1 angka 37 UU 1/2022 adalah pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan. Pajak ini kemudian dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota. Salah satu objek BPHTB yaitu perolehan hak atas tanah seperti pemindahan atau membalik nama (peralihan) hak karena jual beli.

Setelah peralihan atau membalik nama sertifikat tanah, penerima hak atau pemilik tersebut akan dikenakan pajak berupa BPHTB. Pendaftaran tanah sendiri akan diproses oleh kantor Pertanahan apabila BPHTB telah dibayar dengan lunas, dengan menyertakan bukti stor BPHTB.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Anda bisa menghitung dengan manual biaya balik nama sertifikat tanah, dengan rumus berikut:

Nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).

Misalnya Anda membeli tanah seluas 100 meter dengan harga per meternya senilai Rp1 juta, maka biaya balik nama sertifikat yang perlu Anda bayarkan sebesar Rp100 ribu.

1. Biaya PPAT

Biaya PPAT ialah biaya yang digunakan untuk proses pembuatan AJB. Sebagaimana Pasal 32 ayat (1) PP 24/2016, uang jasa atau honorarium PPAT atau PPAT sementara, dan termasuk biaya saksi tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.

2. Biaya Mengurus Balik Nama di BPN

Dokumen yang sudah masuk ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), selanjutnya akan dilakukan pengecekan keaslian sertifikat tanah untuk membuktikan jika sertifikat tersebut bebas dari sengketa atau masalah lainnya. Biaya yang dikenakan untuk pengecekan ini sebesar Rp50 ribu.

3. Biaya BPHTB

Biaya BPHTB sendiri dikenakan sesuai nilai perolehan objek pajak yang ditetapkan salah satunya dari proses transaksi jual beli. Jika nilai perolehan objek pajak tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP, yang digunakan untuk pengenaan pajak bumi dan bangunan (PBB) pada tahun perolehan, maka besaran BPHTB sama dengan NJOP dalam pengenaan PBB tahun terjadinya perolehan.

Tarif BPHTB paling tinggi itu sebesar 5% dan ditetapkan oleh perda masing-masing wilayah.

Sekian penjelasan dari balik nama sertifikat tanah dilengkapi dengan syarat dan biayanya. Semoga membantu dan pastikan lebih lanjut ketika hendak mengurus balik nama sertifikat tanah di kantor BPN apakah harus mendaftar online terlebih dahulu atau tidak. Karena masing-masing daerah memiliki perbedaan.